Fast vier Jahre lebe ich nun in den Niederlanden. Wir sind bereits in unserer fünften Wohnung, nachdem wir oft umgezogen sind. Hier sind meine Tipps, wie Ausländer/Expats in den Niederlanden eine Wohnung finden können. Ich hoffe, sie helfen dir, eine Wohnung (oder ein Haus) zu finden!

RECHTLICHER HINWEIS: Die Informationen in diesem Blogbeitrag („Beitrag“) dienen nur allgemeinen Informationszwecken und spiegeln möglicherweise nicht die aktuelle Rechtslage in deinem Land wider. Keine Informationen in diesem Beitrag sollten als Rechtsberatung verstanden werden. Sie sind kein Ersatz für rechtlichen Rat zu einem bestimmten Thema. Kein Leser dieses Beitrags sollte aufgrund der darin enthaltenen oder darüber zugänglichen Informationen handeln oder davon absehen, ohne den entsprechenden rechtlichen oder anderen professionellen Rat von einem in der jeweiligen Rechtsordnung lizenzierten Immobilienanwalt/Rechtsanwalt einzuholen.

• Wie viel kostet das Leben in den Niederlanden?
• Was du beim Wohnungssuchen in den Niederlanden erwarten kannst
• Wichtige Begriffe rund ums Wohnen in den Niederlanden (z.B. Expat-Wohnungen vs. Nicht-Expat-Wohnungen)
• Infos zu tierfreundlichen Wohnungen in den Niederlanden
• Welche Unterlagen du für Wohnungsbesichtigungen brauchst
• Tipps zur Wohnungssuche in den Niederlanden

Wie viel kostet das Leben in den Niederlanden?

Die Mietpreise variieren stark je nach Region. Amsterdam hat die höchsten Mieten, während du im Süden und Osten (Zeeland, Brabant, Limburg, Overjissel und Gelderland) günstigere Mieten findest.

Ich habe nur in Holland gewohnt, aber eine Ein- (oder Mehrzimmer-)Wohnung kostet zwischen 750-1400 Euro monatlich, ohne Nebenkosten. An manchen Orten zahlst du für ein Einzelzimmer weniger, aber in Amsterdam kann ein Zimmer auch über 700 Euro kosten.

Die besten Websites für Wohnungen in den Niederlanden

• Kamernet
• Funda
• Pararius

Kamernet ist die Top-Website für WG-Zimmer in den Niederlanden. Wenn du alleine in die Niederlande ziehst, ist das eine tolle Ressource, aber es kann sehr konkurrenzfähig sein. (Manchmal werden Fotos, Gehaltsabrechnungen, Lebensläufe und sogar Fragebögen verlangt.)

Funda ist (meiner Meinung nach) die beste Website, um eine Mietwohnung in den Niederlanden zu finden. Es gibt günstigere Angebote nur auf Niederländisch und teurere Angebote für Expats. Trau dich, dich auch für die niederländischen Angebote zu bewerben – es hat bei mir immer geklappt!

Wenn du Luxus suchst oder dich nicht mit Details herumschlagen willst (gegen einen Preis), dann schau auf Pararius. Die Website richtet sich an Expats, hauptsächlich in Holland, mit möblierten Wohnungen, die oft bezugsfertig sind, inklusive Nebenkosten. Das hat natürlich seinen Preis, aber wenn du genug Geld zur Verfügung hast und genug von der Wohnungssuche hast, könnte es sich lohnen.

Was du beim Wohnungssuchen in den Niederlanden erwarten kannst

Die Wohnungssuche kann in gefragten Gegenden Monate dauern.

Ich warne dich: In Amsterdam kann es, selbst wenn du intensiv suchst, mehrere Monate dauern, bis du eine Wohnung findest. Anderswo ist es einfacher.

In Den Haag hat es bei mir etwa 2 Monate gedauert, in Amsterdam sogar 4 Monate, obwohl ich Vollzeit gearbeitet habe. Von außerhalb wirst du kaum etwas finden, da Wohnungen oft innerhalb einer Woche vom Markt verschwinden.

Besichtigungstermine sind oft unpraktisch, und du musst vielleicht arbeitsfrei nehmen.

Das Mieten in den Niederlanden läuft etwas anders ab als anderswo. Immobilienmakler arbeiten nicht immer am Wochenende, also musst du vielleicht frei nehmen, um Wohnungen zu besichtigen.

In vielen gefragten Wohngegenden bist du vielleicht nicht der Einzige bei einer Besichtigung. Es können 10 oder mehr Interessenten gleichzeitig da sein. Entscheide dich also schnell.

Niederländische Wohnungen sind oft unmöbliert.

Ich hatte aus den USA kommend eine ganz andere Vorstellung von „unmöbliert“. In den Niederlanden kann eine unmöblierte Wohnung ohne Böden, gestrichene Wände, Lichter und Geräte sein. Kein Scherz. Aber du musst dir keine Sorgen machen, dass du das Eigentum deines Vermieters beschädigst, und es ist oft günstiger, Möbel selbst zu kaufen (oder gebraucht).

In den Niederlanden bedeutet „teilmöbliert“ oft, dass es Böden und gestrichene Wände gibt. Erwarte nicht zu viel. „Möbliert“ bedeutet genau das, was du denkst, aber es kostet mehr, und du musst die Möbel im gleichen Zustand zurückgeben.

Kenne deine Mindest- und Höchstmiete

Du fragst dich vielleicht, was die Mindestmiete ist!? Als Nicht-Niederländerin wirst du wahrscheinlich nicht für sozialen Wohnungsbau in Frage kommen. Wohnungen, die 720 Euro (oder weniger) monatlich (2019) kosten, sind für den subventionierten Wohnungsmarkt reserviert. In Amsterdam gibt es für diesen Markt eine Warteliste von sieben Jahren!

Daher müssen Neuankömmlinge in den Niederlanden im sogenannten freien Sektor („vrij huurwoningen“) mieten. Dabei gibt es eine Höchstmiete, die auf einer speziellen Formel basiert.

In der Regel prüfen Immobilienmakler dein Bruttoeinkommen monatlich, um das Verhältnis von Miete zu Einkommen zu überprüfen. Dieses Verhältnis liegt zwischen 1/3 und 1/5 deines Einkommens. Es hängt vom Makler ab, aber die Idee dahinter ist, dass du nicht mehr als 30% deines Gehalts für die Miete ausgibst. Die Formel kann komplizierter werden, wenn du mit einem Partner oder Familie lebst. (Es gibt dafür Online-Rechner!)

Deine finanzielle Stabilität ist wichtig / Freelancing kann nachteilig sein

Als Unternehmerin oder Freelancerin ist es sehr schwer, eine Wohnung zu finden, da viele Vermieter die Stabilität eines herkömmlichen Vertrags bevorzugen, der länger als ein Jahr läuft. Bei kürzeren Verträgen könnte man von dir verlangen, dass du einen Nachweis von deinem Arbeitgeber vorlegst, dass er beabsichtigt, dich über deinen aktuellen Vertrag hinaus zu beschäftigen.

Als Freelancerin oder Unternehmerin wird oft erwartet, dass du Einkommensnachweise für drei Jahre vorlegst. Mit erheblichen Ersparnissen könntest du einige Immobilienmakler überzeugen, aber es kann knifflig sein.

Auswanderer-Wohnungen in den Niederlanden vs. Wohnungen auf dem niederländischen Markt

In den Niederlanden gibt es die Vorstellung, dass Ausländer viel mehr Geld haben als Einheimische. Wenn ein Angebot ins Englische übersetzt ist, erwarte, dass du deutlich mehr zahlst, da solche Angebote (oft als „Auswanderer-Wohnungen“ bezeichnet) bis zu 30% teurer sein können als der durchschnittliche niederländische Mietpreis. Diese Wohnungen sind auch begehrter, da viele Ausländer sich nicht für Angebote bewerben, die nur auf Niederländisch sind.

Als Neuankömmling in den Niederlanden wirst du wahrscheinlich in einer Auswanderer-Wohnung landen. In einigen Fällen sind diese Wohnungen möbliert und/oder haben Nebenkosten im Preis inbegriffen. (Frag nach!) Wenn du neu in den Niederlanden bist, ist das ein Segen, aber langfristig zahlst du mehr als nötig.

Ich habe im ersten Jahr in den Niederlanden in einer „Auswanderer-Wohnung“ gewohnt und es war schön, mir keine Gedanken über Nebenkosten machen zu müssen. Aber wir haben deutlich mehr gespart (300+ Euro monatlich), indem wir in eine unmöblierte Wohnung gezogen sind, in der wir Böden und Geräte vom Vormieter zu einem vernünftigen Preis übernommen haben. Endlich konnte meine Katze das Sofa zerkratzen!

Auswanderer-Wohnungen sind oft flexibler als traditionelle niederländische Wohnungen in Bezug auf den Papierkram. Unsere erste Wohnung haben wir bekommen, indem wir unsere Ersparnisse aus den USA gezeigt haben. Aber die Immobilienmakler, die mit Wohnungen auf dem niederländischen Markt zu tun hatten, waren nur an unserem Einkommen interessiert, das mit unseren Verträgen zusammenhing.

Der größte Nachteil des niederländischen Marktes ist, dass dir niemand hilft. Du musst deine Verträge (oft nur auf Niederländisch) selbst herausfinden (es sei denn, du beauftragst einen Immobilienmakler) und musst deine eigenen Nebenkosten regeln. Es ist nicht so schwer, aber es kann stressig sein, wenn du dich noch einlebst.

Nebenkosten in den Niederlanden zu beachten

• Wasser: Du musst möglicherweise für das Wasser bezahlen, das zu dir kommt, und für dein „schmutziges“ Wasser, das von der Stadt gereinigt wird. (Ja, wirklich.)
• Internet und/oder Festnetztelefon.
• Fernsehen
• Gas und/oder Strom, je nach Wohnung.

In diesem Beitrag gebe ich einen Überblick über meine Nebenkosten in Den Haag. Rechne mit etwa 100 Euro monatlich für diese Dienstleistungen.

Tierfreundliche Wohnungen in den Niederlanden

Wenn du ein Haustier hast, solltest du besorgt sein, wenn du in der Randstad-Region nach Wohnungen suchst. Viele „Auswanderer“-Wohnungsangebote diskriminieren Menschen mit Haustieren, aber mit Katzen ist es einfacher. Mit Hunden ist es schwieriger.

Viele niederländische Mietverträge erwähnen Tiere nicht, es sei denn, es steht im Immobilien-/Eigentümervertrag (nach Wahl) oder es ist durch die Wohnanlage verboten. Aus diesem Grund lohnt es sich, ehrlich zu sein, um Probleme zu vermeiden. (Häuser außerhalb von Großstädten mit Gärten sind eher hundefreundlich.) Es könnte nur länger dauern.

Ein Tipp: Wenn deine Katze drinnen bleibt, könnten Vermieter und Immobilienmakler eher an deiner Bewerbung interessiert sein, obwohl das bei möblierten Wohnungen nicht der Fall sein könnte…

Untervermietung

Untervermietung ist oft einfacher als Mieten, birgt aber auch Risiken. In den meisten Fällen muss die Untervermietung vom Gebäudeeigentümer oder der Wohnungsbaugesellschaft genehmigt werden. Ebenso solltest du dich anmelden können. Ohne deinen Namen im Mietvertrag hast du eingeschränkte Rechte, falls etwas passiert.

„Gebühren“

Wenn du eine Immobilienagentur beauftragst, musst du möglicherweise eine angemessene Gebühr an die Agentur zahlen, da du sie eingestellt hast. Technisch gesehen sind Schlüsselübergabegebühren illegal und sollten nicht mehr als eine Monatsmiete betragen.

Wenn jedoch der Vermieter einen Makler beauftragt, um seine Wohnung zu vermieten, solltest du nichts zahlen müssen. Nur eine Partei muss zahlen! Wenn du dir unsicher über deine Situation bist, wende dich an das Juridisch Loket, eine kostenlose niederländische Anwaltshotline.

Unterlagen zur Vorbereitung auf Wohnungsbesichtigungen in den Niederlanden

Zur Vorbereitung auf Wohnungsbesichtigungen empfehle ich, diese Dokumente in einem Dossier bereitzuhalten. Ich habe in der Regel etwa sieben Kopien dieses Dokumentenbündels erstellt, um sie einem Immobilienmakler zu hinterlassen, wenn ich an einer Immobilie interessiert war. Ich war immer gut vorbereitet, da viele Bewerber mit Kopien ihrer Finanzunterlagen kommen.

Arbeitsverträge für das kommende Jahr und die letzten 12 Monate

Es ist schwierig, in den Niederlanden eine Wohnung zu finden, wenn man keinen Vertrag hat oder arbeitslos ist. Ich empfehle, deinen Umzug zu verschieben und/oder vorübergehend in einer temporären Unterkunft zu bleiben, bis du das geklärt hast.

Wenn dein Arbeitsvertrag weniger als ein Jahr läuft, benötigst du möglicherweise ein Absichtsschreiben von deinem Arbeitgeber, in dem er seine Absicht bekundet, dir einen neuen Vertrag zu geben, sobald der aktuelle ausläuft.

Gehaltsabrechnungen der letzten 12 Monate

Für Nicht-EU-Bürger: Aufenthaltsgenehmigungen / Kopierte Pässe

Kontoauszüge (letzte 12 Monate)*

Du benötigst in der Regel zuerst ein niederländisches oder europäisches Bankkonto.

Freelancer/Unternehmer: Gewinne/Einkommen der letzten drei Jahre

Tipps zur Wohnungssuche in den Niederlanden

Suche dir eine temporäre Unterkunft für 1-3 Monate, bis du bereit bist, umzuziehen

Du wirst etwas Zeit brauchen, um ein niederländisches Bankkonto zu eröffnen und/oder deine Unterlagen in Ordnung zu bringen. Du musst auch bereit sein, schnell auf dem Markt zu reagieren. Ich empfehle, temporäre Unterkünfte über etablierte Websites (z.B. Student Hotel und [es tut mir leid, das zu sagen!] Airbnb) zu suchen, bis du 1-2 Wochen Zeit hast, intensiv nach einer Wohnung in deiner Nähe zu suchen.

Wohnungen sind in der Regel sofort oder innerhalb von 2-3 Wochen ab dem aktuellen Datum verfügbar. Es kann hilfreich sein, wenn du früher einziehen kannst, insbesondere wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Besichtigung leer steht. Wohnungen sind in der Regel nicht viel länger im Voraus verfügbar, es sei denn, sie sind noch nicht gebaut, was mit potenziellen Risiken verbunden ist (z.B. keine Wohnung).

Nutze Websites, um die neuesten Angebote zu finden, und rufe dann an!

Ich empfehle immer, Wohnungen nach Datum zu sortieren, um nur die neuesten Wohnungen anzusehen. Nach einer Woche ist die Wohnung wahrscheinlich nicht mehr auf dem Markt. Am besten rufst du das Immobilienbüro an, um die Verfügbarkeit zu überprüfen, anstatt ein Formular zu verwenden oder ihnen eine E-Mail zu schicken.

Ich finde, dass Montagmorgen (9-10 Uhr) die beste Zeit ist, um auf Funda nach den begehrtesten Wohnungen zu suchen! Es ist am besten, den frühestmöglichen Termin zu vereinbaren und größere Besichtigungstermine zu vermeiden, da sie wettbewerbsintensiver sind. Einige Immobilienmakler in begehrten Gebieten vereinbaren nur 3-5 Termine an einem Tag, bevor sie am nächsten Tag nach einem Kandidaten suchen.

Immobilienmakler rufen manchmal zu ungewöhnlichen Zeiten wegen Besichtigungen zurück, daher empfehle ich, Wohnungen zu sortieren und zu priorisieren, um sicherzustellen, dass du einen Termin für deine Top-Priorität-Wohnung buchst. Du musst vielleicht arbeitsfrei nehmen, denn ein verpasster Termin bedeutet eine verpasste Wohnung. Verliere keine Zeit mit Wohnungen, die du nicht willst!

Hier kannst du die Excel-Tabelle herunterladen, die meine Freunde und ich verwendet haben.

Wenn es eine Woche (oder länger) her ist, streiche die Wohnung von deiner Liste und starte deine Suche neu. Du wirst irgendwann etwas finden, das verspreche ich.

Ich hoffe, dass dieser Beitrag dir geholfen hat, mehr über den verrückten Wohnungsmarkt in den Niederlanden zu erfahren!

• Dinge, die ich beim Umzug in die Niederlande nicht erwartet habe