Überlegst du, ein Haus in den Niederlanden als Ausländer zu kaufen? Nachdem ich kürzlich mein Traumhaus in den Niederlanden gekauft habe, habe ich einige nützliche Tipps für diejenigen zusammengestellt, die als Ausländer ein Haus in den Niederlanden kaufen möchten, zusätzliche Kosten, die zu berücksichtigen sind, und wichtige Schritte im niederländischen Hauskaufprozess. Zuerst die praktischen Aspekte und dann der Spaß, dein Traumhaus zu finden. Viel Erfolg oder Veel succes!

RECHTLICHER HINWEIS: Die Informationen in diesem Blogbeitrag („Beitrag“) dienen nur allgemeinen Informationszwecken und spiegeln möglicherweise nicht das aktuelle Recht in Ihrem Land wider. Keine Informationen in diesem Beitrag sollten als Rechtsberatung verstanden werden und sie sind kein Ersatz für rechtliche Beratung zu einem bestimmten Thema. Kein Leser dieses Beitrags sollte aufgrund der darin enthaltenen oder darüber zugänglichen Informationen handeln oder davon absehen, ohne den entsprechenden rechtlichen oder anderen professionellen Rat zu einem bestimmten Sachverhalt von einem im entsprechenden Lizenzgebiet zugelassenen Immobilienanwalt/Anwalt einzuholen.

• Bist du berechtigt, Eigentum in den Niederlanden zu erwerben?
• Faktoren, die vor dem Kauf eines Hauses in den Niederlanden zu berücksichtigen sind
• Zusätzliche Kosten beim Kauf eines Hauses in den Niederlanden
• Perfekte Wahl: Das richtige Haus finden
• Tipps zur Wohnungssuche oder zum Hauskauf in einem umkämpften Markt
• Schritte zum Kauf eines Hauses in den Niederlanden als Ausländer

Berechtigung zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in den Niederlanden

Die Niederlande sind ein dicht besiedeltes Land, was den Wohnungsmarkt sehr umkämpft macht. Nach der Finanzkrise 2008 fiel der Wohnungsmarkt in den Niederlanden erheblich, steigt jedoch seit 2014 stetig an und liegt nun über den Preisen von vor 2008. Dennoch kann der Kauf einer Immobilie auf lange Sicht günstiger sein als das Mieten.

Um Eigentum in den Niederlanden zu erwerben, benötigst du entweder eine EU- oder eine niederländische Aufenthaltserlaubnis. Wenn du beabsichtigst, einen Hypothekenkredit aufzunehmen, sind Banken möglicherweise eher bereit, deinen Kredit zu genehmigen, wenn du eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis hast (erst nach 5 Jahren Aufenthalt in den Niederlanden erhältlich).

Anmerkung der Redaktion: Um sich für eine Hypothek in den Niederlanden zu qualifizieren, benötigst du in der Regel einen unbefristeten Vertrag oder eine Bescheinigung deines Arbeitgebers, dass er beabsichtigt, dir einen unbefristeten Vertrag zu geben.

Wenn du Freelancer oder Unternehmer bist, wirst du es schwieriger haben, als Ausländer ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, da du Unterlagen über dein Einkommen aus den letzten drei Jahren vorlegen musst. Erhebliche Ersparnisse können erheblich helfen. Wende dich an deinen lokalen Kreditgeber, um weitere Informationen zu erhalten.

Faktoren, die vor dem Kauf eines Hauses in den Niederlanden zu berücksichtigen sind

Wie hoch ist dein Budget?

Derzeit kannst du in den Niederlanden bis zu 100% des Immobilienwerts ausleihen. Du solltest jedoch immer deine eigene finanzielle Situation und deine Fähigkeit, die Hypothekenzahlungen zu bewältigen, im Auge behalten.

Wie steht es um deine finanzielle Situation?

Erstelle eine detaillierte Aufzeichnung der folgenden Punkte, um zu verstehen, welcher Preisbereich für dich richtig ist. Berücksichtige dabei:

• Monatliche Ausgaben (Lebensmittel, Nebenkosten, Steuern, Versicherungen, Sport-/Fitnessmitgliedschaften)
• Kreditrückzahlungen, Kreditkartenschulden
• Unvorhersehbare Ausgaben (medizinisch, Reisen, Auto-/Fahrradschäden, Unterhaltung)

Der tatsächliche Wert des Hauses

In den Niederlanden wird der Wert einer Immobilie durch die niederländische Regierung über eine Steuerprüfung (Taxatie) bestimmt. Eine Taxatie wird gebucht, sobald ein „Angebot des Vertrags“ akzeptiert und unterzeichnet wurde.

Obwohl die Banken dir erlauben, 100% des Darlehens auszuleihen, wird diese Zahl durch die Taxatie-Bewertung bestimmt. Zum Beispiel, wenn das akzeptierte Angebot 300k beträgt und die Taxatie-Bewertung den Immobilienwert auf 250k schätzt, wird die Bank dir nur (bis zu) 250k leihen. Du musst dann die verbleibenden 50k aus deinen Ersparnissen bezahlen.

Tipp: Führe viele Marktforschungen zu ähnlichen Immobilien durch, die in der Gegend verkauft wurden, um eine Vorstellung vom Verkaufspreis und der möglichen Taxatie zu bekommen.

Zusätzliche Kosten beim Kauf eines Hauses in den Niederlanden

Diese werden nicht von deiner Hypothek abgedeckt, also spare entsprechend!

• 2% Steuer auf den Kaufpreis
• Notarkosten: Hypothekenvertrag und Übergabeurkunde
• In der Regel müssen zwei Dokumente beim Notar unterschrieben werden. Eines für den Hypothekenvertrag und eines für die Übergabeurkunde. Rechne mit Kosten von etwa 750€ pro Dokument.
• Für Ausländer, die kein gutes Verständnis für Niederländisch haben, muss bei der Notarunterzeichnung ein Dolmetscher anwesend sein, um die Unterlagen mit dir durchzugehen. Geschätzte Kosten: 250€
• Hypothekenmakler (falls du dich entscheidest, einen zu verwenden)

Tipp: Überlege, einen Hypothekenmakler zu verwenden

Einen Hypothekenmakler zu verwenden, war die beste Entscheidung, die wir in diesem Prozess getroffen haben. Zuerst sprachen wir direkt mit den Banken, fanden dies jedoch herausfordernd und zeitaufwendig. Wenn du kein gutes Verständnis für Niederländisch hast oder nicht die Zeit hast, mehrere Banken zu besuchen, kann die Nutzung eines Hypothekenmaklers eine gute Option sein.

Makler berechnen in der Regel eine einmalige Gebühr (ohne laufende Provisionen), um die richtige Bank/Hypothek für dich zu finden. Sie organisieren auch die Taxatie-Inspektion für dich. Sobald die Hypothek von einer Bank genehmigt wurde, wirst du direkt mit dieser Bank und nicht mehr mit dem Hypothekenmakler verhandeln. Die Gebühren für Hypothekenmakler variieren, aber nach unserer Erfahrung liegen sie zwischen 1000-2000€ zusätzlich zu den Bankgebühren.

Anmerkung der Redaktion: Beachte die NHG-Anforderungen

Es gibt etwas, das als NHG (Nationale Hypotheek Garantie) bezeichnet wird. In der Situation, dass du deine Hypothek nicht zurückzahlen kannst, stellt dieses System sicher, dass du keine zusätzlichen Schulden hast, wenn du gezwungen bist, dein Haus mit Verlust zu verkaufen und deine Hypothek nicht zurückzahlen kannst. Es stellt auch sicher, dass die Bank zurückgezahlt wird. Immobilien mussten 2019 weniger als 290.000 Euro kosten, um sich für dieses System zu qualifizieren. Du könntest im Gegenzug einen niedrigeren Zinssatz erhalten, obwohl du 1% des Hypothekenwerts zahlen musst, um dich zu bewerben. Frage deinen Kreditgeber!

Perfekte Wahl: Das richtige Haus finden

Lebensqualität in der Nachbarschaft

Sobald du dein Budget kennst – wähle, welcher Immobilientyp und welche Gegend für dich und deinen Lebensstil (innerhalb dieses Budgets!) richtig ist. Berücksichtige die Nähe der Immobilie zur Stadt, zum Strand, zu deiner Arbeit und zu Unterhaltungszielen.

• Überprüfe die öffentlichen Verkehrsmittel in der Gegend und die Entfernung von U-Bahn/Bus und Straßenbahnhaltestellen zu deinem potenziellen Zuhause.
• Gibt es zugewiesene Parkplätze oder sind Parkgenehmigungen verfügbar?
• Ist die Nachbarschaft fahrradfreundlich?
• Gibt es Freizeit-/Fitnesszentren in der Nähe?
• Wie ist die Lärmbelastung in der Nachbarschaft? Gibt es viel befahrene Straßen, Bars oder Baustellen?
• Wie steht es um die Beleuchtung und Sicherheit der Nachbarschaft?
• Welche Ärzte, Zahnärzte, Krankenhäuser und Polizeistationen sind in der Nähe?

Aktive VvE

Der Zweck deines Kaufs muss auch berücksichtigt werden. Wird es langfristig, kurzfristig dein Zuhause sein oder handelt es sich um eine Investitionsimmobilie? Wenn die Immobilie eine Wohnung oder ein Reihenhaus mit anderen Häusern auf dem Grundstück ist, überprüfe, ob es eine aktive VvE gibt.

VvE, die Abkürzung für „Eigentümervereinigung“. Wenn du eine Wohnung oder ein Reihenhaus kaufst, wirst du zusammen mit den anderen Eigentümern im Gebäude Mitglied der VvE (wenn es eine aktive VvE gibt). Die VvE wird verwendet, um bei der Zahlung für die Instandhaltung des Gebäudes zu helfen. Es ist auch möglich, über die VvE eine Gruppenversicherung für das gesamte Gebäude zu organisieren, anstatt jede einzelne Wohnung zu versichern. Beiträge müssen jeden Monat geleistet werden und variieren stark zwischen den Gebäuden. Aufzüge, Garagen und elektrische Türen innerhalb der Immobilie führen zu deutlich höheren monatlichen VvE-Beiträgen.

Prüfe, ob die Immobilie eine aktive VVE hat, denn wenn nicht, wird dies die Anzahl der Kreditgeber erheblich einschränken, die bereit sind, deine Finanzierung zu genehmigen (die meisten großen Banken werden dir keinen Kredit gewähren, wenn es keine VvE gibt oder die VvE inaktiv ist, da das Risiko besteht, dass du die Hypothek nicht zurückzahlen kannst, wenn eine größere Reparaturrechnung anfällt). Die monatlichen VvE-Beiträge werden auch dein Budget beeinflussen.

Alter der Immobilie und Energiebewertungen

Prüfe die Energiebewertung des Hauses. Ältere Immobilien haben oft schlechtere Energiebewertungen. (Achte auf Einfachverglasung!) Dies kann die Energierechnungen pro Quartal erheblich erhöhen. Diese Immobilien können aufgewertet werden; dies kann jedoch eine erhebliche Menge an Arbeit und Geld erfordern.

Anmerkung der Redaktion: Du könntest über den Kauf einer älteren Immobilie nachdenken. Wenn die Immobilie erheblich alt ist, frage nach dem Fundament. Viele ältere niederländische Gebäude (z.B. aus den Jahren 1600-1700) haben Fundamente, die verrotten und in nicht allzu ferner Zukunft ersetzt werden müssen. Dies kann recht teuer sein, selbst wenn du nur eine von vielen Wohnungen in einem Gebäude in Betracht ziehst.

Wenn das Gebäude älter ist, könnte es sich um ein Rijksmonument-Gebäude handeln, das nach niederländischem Recht geschützt ist. In einem älteren Gebäude zu leben, ist wunderbar, jedoch können Rijksmonument-Gesetze dich daran hindern, bestimmte Arten von Änderungen (z.B. das Ersetzen von Einfachverglasungen durch energieeffizientere Rahmen) im Haus sowie an der Außenfassade des Gebäudes vorzunehmen. Jede Änderung kann Bewertungen durch relevante Parteien sowie teure Berater erfordern, um die richtigen Materialien zu finden.

Ist das Land inbegriffen?

Prüfe, ob es sich um ein Erbpachtgrundstück handelt oder ob das Land zum Verkauf gehört. In einigen Fällen musst du möglicherweise extra zahlen, um das Grundstück (z.B. den Hinterhof) um deine Immobilie zu erhalten. Eine Anzeige sollte diese Informationen auf Funda oder Pararuis angeben.

Tipps zur Wohnungssuche oder zum Hauskauf in einem umkämpften Markt

Einige Immobilien haben festgelegte Besichtigungstermine, aber der Immobilienmarkt in den Niederlanden ist sehr schnell, also versuche, deine eigenen Besichtigungstermine zu buchen. Buchungen tagsüber bieten das beste Licht, um die Immobilie zu sehen. Wenn du wirklich interessiert bist, kannst du mehrere Besuche organisieren.

Mache detaillierte Notizen

• Versuche, nicht zu viele Immobilien an einem Tag zu besichtigen.
• Frage, warum der vorherige Eigentümer verkauft und wie schnell er verkaufen muss.
• Stelle alle Fragen, die du hast, und nimm dir Zeit.
• Wie viele andere sind an der Immobilie interessiert?
• Baue eine Beziehung zum Verkäufer auf, damit du herausstichst.

Schritte zum Kauf eines Hauses in den Niederlanden

Gib ein Angebot ab

Hast du dein Traumhaus gefunden? Zeit, ein Angebot abzugeben! Wenn du ein Angebot abgibst, musst du einen „Angebotsvertrag“ unterzeichnen. Ich empfehle, dem „Angebotsvertrag“ eine Klausel hinzuzufügen, die folgendes besagt (nur für den Fall!): „Das Angebot unterliegt der Gebäudeinspektion und der persönlichen Finanzierung“. Du weißt nicht, was bei der Gebäudeinspektion gefunden werden könnte.

Finalisiere deine Finanzen

Kläre deine Finanzen mit einer Bank oder einem Hypothekenmakler. Eine Mindestabwicklungszeit von 6 Wochen gibt dir Zeit, deine Finanzen, eine Gebäudeinspektion und die Taxatie zu organisieren. Wenn es keine ausreichend lange Abwicklungszeit gibt und der Vertrag ausläuft, musst du eine Gebühr zahlen und bekommst möglicherweise die Immobilie nicht.

Gebäudeinspektion

Sobald das Angebot angenommen wurde, kannst du die Gebäudeinspektion buchen. Es kann mehr als 10 Tage dauern, bis die Inspektion organisiert ist und du den Bericht erhältst. Stelle erneut sicher, dass du im Vertrag genügend Zeit hast, um dies zu organisieren.

Wir haben für eine Wohnung etwa 250€ für eine Gebäudeinspektion bezahlt. Diese Zahl hängt von der Größe der Immobilie ab. Fundamentinspektionen können diese Kosten erhöhen.

Buche eine Taxatie (Steuerinspektion)

Ein Hypothekenmakler kann dies organisieren oder du kannst es selbstständig tun. Der Bericht kann mehr als 10 Tage dauern.

Wähle einen Notar.

Die Endkontrolle des Hauses erfolgt am Tag der Unterzeichnung, daher ist es praktisch, einen Notar zu wählen, der in der Nähe der gekauften Immobilie liegt. Flexibilität bei den Arbeitszeiten ist hilfreich, wenn es darum geht, Immobilienbesichtigungen, Bewertungen und Treffen mit Banken und Hypothekenmaklern zu planen, jedoch haben einige auch nach den regulären Arbeitszeiten geöffnet.

Wir sind mit unserer Entscheidung, eine Immobilie in den Niederlanden zu kaufen, sehr zufrieden und ich wünsche dir viel Erfolg bei der Suche nach deinem Traumhaus.

Gibt es noch etwas, das du zum Thema Hauskauf als Ausländer in den Niederlanden hinzufügen würdest?